이곳은 개발을 위한 베타 사이트 입니다.기여내역은 언제든 초기화될 수 있으며, 예기치 못한 오류가 발생할 수 있습니다.문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 캘리포니아 (문단 편집) ==== 부동산 문제 ==== 다만, 상기한 이점 탓에 미국에서도 [[스프롤 현상]]이 심하기로 유명하다. 지역 특성상 단독주택에 넓은 앞마당을 거느린 여유로운 라이프스타일을 선호하는 사람이 많다 보니, [[로스앤젤레스]], [[산호세(미국)|산호세]], [[샌디에이고]] 등 주요 도시에는 산, 평지, 해안가 가릴 것 없이 건물을 지을 수 있는 땅이라면 모조리 [[단독주택]]이 들어차 있다.[* LA 공항 착륙 전 창문 밑을 내려다보면 주택으로 빼곡히 차있는 도시가 '''30분넘게 비행해도 끝이 안보이는''' 진귀한 풍경을 볼수있다.] 수십 년간 이어진 단독주택 위주의 개발 정책 탓에 주요 대도시들은 더 이상 새로운 집을 지을 수 없는 수준인데, 여기에 세계 각지에서 수많은 이민자들이 [[아메리칸 드림]]을 품고 캘리포니아로 찾아오다 보니 부동산 가격이 날로 하늘을 찌르고 있다.[* 후술할 [[산호세(미국)|산호세]]의 경우, 2023년 기준 '''평균''' 매매가가 무려 '''130만 달러''', 한화 18억원에 달할 정도다.[[https://www.redfin.com/city/17420/CA/San-Jose/housing-market|#]] 산호세보다 인구가 8배 많은 [[서울특별시]]가 9억이 좀 넘는 수준이다!] 이렇다 보니 어지간한 대도시면 길거리마다 [[노숙자]]가 빼곡히 들어차 있고, 집세를 감당할 경제력이 없는 사람들은 [[네바다]], [[애리조나]] 등 주변의 다른 지역으로 빠져나가고 있다.[* 저소득층의 부재는 사회 유지에 있어서도 중대한 문제다. 환경미화원, 운전기사 등 공공업무를 맡는 사람들 상당수가 저소득층인데, 지가가 상승하면 이들의 생활비를 충당하기 위해 도시에서 지출을 늘려야 한다. 만약 이마저도 부족하다면 저소득층은 물가가 저렴한 타 지역으로 이주할 수밖에 없고, 이럼 인원공백이 생겨 도시 행정이 점점 엉망이 된다.[[https://www.nytimes.com/interactive/2023/05/15/upshot/migrations-college-super-cities.html|#]]] 도시가 죄다 저밀도로만 가득하다 보니 [[대중교통]] 노선을 개통해도 이용률이 저조하고, 인근에 역이나 정류장이 없는 주민들은 어쩔 수 없이 차를 끌고 나오게 된다. 자연히 시내 도로는 끊임없는 정체에 시달린다. 특히 [[샌프란시스코]]를 위시한 베이 에이리어(Bay Area)의 주택난은 미 전역에서도 가장 심각한데, 어찌나 집이 비싸면 왕복 3시간에 달하는 운전을 감수하고서라도 집값이 저렴한 이웃동네에 거처를 마련할 정도.[[https://www.mercurynews.com/2019/09/11/supercommuting-is-not-just-for-central-valley-dwellers-map-shows-growth-in-bay-area-commutes/|#]][* 미국에선 이런 장거리 출퇴근족을 슈퍼 커뮤터(Super commuter)라고 부른다.] 주정부도 부동산 문제를 방관하고만 있는 건 아니라서 어떻게든 주택 수를 늘리기 위해 안간힘을 쓰고 있지만, 구조적인 문제 탓에 매번 한계에 부딪히는 중이다. 가장 큰 문제는 개발규제(Zoning regulation)와 [[님비현상]]이다. 여느 미국 도시와 마찬가지로 캘리포니아도 대부분의 도시가 [[단독주택]] 전용 구역(Single family zoning)으로 묶여 있어, 법적으로 다세대주택 및 빌라를 짓는 게 아예 금지되어 있다.[* [[https://www.nytimes.com/interactive/2019/06/18/upshot/cities-across-america-question-single-family-zoning.html|#]] 미국 주요 대도시의 단독주택 전용 구역 비율을 나타낸 지도. [[산호세(미국)|산호세]]의 경우 무려 전체 주거지의 94%가 단독주택 전용 구역이다.] 이에 예전부터 주정부 차원에서 개발규제를 완화하고 주거지를 고밀도화하기 위해 손을 쓰려 했지만, 번번이 고소득 주택 보유자들의 [[님비현상]]에 가로막히기 일쑤였다.[[https://www.nytimes.com/2022/09/01/business/economy/california-nimbys-housing.html|#]] 이들의 주된 논지는 [[일조권]] 침해 및 부동산 가치 하락이다. 정황상 부의 재분배에 회의적인 [[공화당(미국)|공화당]] 지지자가 대부분일 것 같지만, 의외로 많은 [[민주당(미국)|민주당]] 지지자들도 개발규제 완화에 기를 쓰고 반대한다. 당연한게 온갖 규제와 세금을 뚫고 집을 지었는데, 정부가 나서서 부동산 가치를 떨어뜨리려 한다고 생각하기 때문. 결국 [[2021년]], 주지사 [[개빈 뉴섬]]을 위시한 주정부에서 칼을 빼들었다.[[https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2021-09-17/what-just-happened-with-single-family-zoning-in-california|#]] 당해 9월 발표된 상원 법안 9조와 10조에 따라 캘리포니아의 모든 단독주택 전용 구역에 다세대 주택의 건설이 허용됐으며, 특히 [[대중교통]] 연선의 고밀도 개발을 적극 추진하는 법안이 통과되었다. 물론 주정부에서 임의로 주택을 재개발할 수는 없기에 당장의 변화는 미미하겠으나, 머지않아 주정부에서 각 지자체별 신규 주택 건설 목표치를 내놓으면서 본격적인 재개발의 조짐이 보이고 있다.[* 아예 개발계획을 임의로 거부한 지자체에게 법적 대응까지 예고했을 정도.[[https://www.gov.ca.gov/2023/05/01/governor-newsom-and-attorney-general-bonta-announce-a-lawsuit-against-the-city-of-elk-grove-for-violating-state-fair-housing-laws/|#]]] 그러나 주택 지구는 지자체 소관이라 주 정부에서 할 수 있는 것이 많지 않고, 월권 및 재산권 침해 소지가 많아서 소송에 들어가도 이긴다는 보장이 없다. 부유하고 재정이 넉넉한 지자체는 주정부에서 소송으로 위협해도 대응이 충분히 가능하므로 움직이지 않을 확률이 높다.저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기